Quan điểm này được Bộ Tài chính nhất quán khi trao đổi với ý kiến của ông Đỗ Đăng Khoa (trú tại số 1409 - đường Nguyễn Văn Linh, quận 7, TP. HCM) gửi qua Cổng TTĐT Chính phủ về vấn đề thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển nhượng bất động sản. Ý kiến ông Khoa cũng nêu một số bất cập cần hoàn thiện liên quan đến vấn đề này.

Cá nhân tự xác định mức thuế suất áp dụng

Tiếp cận dưới góc độ pháp lý, ông Đỗ Đăng Khoa, luật sư đang công tác tại TP. Hồ Chí Minh phản ánh những phát sinh vướng mắc giữa cơ quan thuế và người nộp thuế trong việc áp dụng thuế suất từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Vậy "Người nộp thuế có quyền lựa chọn hay cơ quan thuế có quyền áp đặt phương pháp tính thuế"?

Về nội dung này, Bộ Tài chính có ý kiến như sau:

Theo Điều 23 Luật thuế TNCN thì thuế suất thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập chịu thuế; trường hợp không xác định được thu nhập chịu thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng bất động sản.

Để việc áp dụng thuế suất thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản được thống nhất tại khoản 2 Điều 6 Thông tư số 161/2009/TT-BTC ngày 12/8/2009 của Bộ Tài chính hướng dẫn về thuế TNCN đối với một số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng là bất động sản đã quy định: "Việc áp dụng thuế suất 25% trên thu nhập chịu thuế chỉ áp dụng đối với các trường hợp cá nhân chuyển nhượng bất động sản có đầy đủ hồ sơ, chứng từ hợp lệ làm căn cứ xác định được giá chuyển nhượng, giá vốn và các chi phí liên quanđến hoạtđộng chuyển nhượng; trường hợp không xácđịnhđược giá vốn và các chi phí liên quanthì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng".

Trong quá trình thực hiện đúng như phản ánh của ông Đỗ Đăng Khoa phát sinh vướng mắc giữa cơ quan thuế và người nộp thuế trong việc áp dụng thuế suất . Ngày 11/1/2010 Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư số 02/2010/TT-BTC; tại Điều 5 của Thông tư này đã hướng dẫn rõ: "...Cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự kê khai, tự xác định mức thuế suất áp dụng và chịu trách nhiệm về tính chính xác của hồ sơ kê khai. Cơ quan thuế tiếp nhận hồ sơ khai thuế có trách nhiệm kiểm tra tờ khai và các tài liệu kèm theo hồ sơ, nếu đủ các điều kiện áp dụng thuế suất 25% tính trên thu nhập chịu thuế thì chấp nhận kết quả tính thuế của người chuyển nhượng. Trường hợp không chấp nhận kết quả tính thuế thì phải trả lời rõ để người chuyển nhượng biết...".

Hạn chế cá nhân kinh doanh trục lợi gây rối thị trường bất động sản

Thắc mắc của ông Khoa về "Quy định chuyển nhượng hợp đồng góp vốn hưởng quyền mua nền nhà, căn hộ phải nộp thuế thu nhập chuyển nhượng bất động sản liệu có trái luật", ý kiến của Bộ Tài chính như sau:

Tại khoản 8 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định: "Mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là việc mua bán nhà, công trình xây dựng mà tại thời điểm ký hợp đồng, nhà, công trình xây dựng đó chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể".

Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản quy định nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng như sau:

"1. Nhà, công trình xây dựng được mua bán bao gồm nhà, công trình xây dựng đã có sẵn, đang xây dựng hoặc được hình thành trong tương lai theo dự án, thiết kế và tiến độ đã được phê duyệt...

5. Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải được lập thành hợp đồng theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp bán nhà, công trình xây dựng được hình thành trong tương lai thì các bên phải thỏa thuận trong hợp đồng về giá mua bán tại thời điểm ký hợp đồng, không phụ thuộc thời điểm giao nhà, công trình xây dựng".

Căn cứ vào các quy định trên đây, cá nhân góp vốn để được mua nền nhà, mua căn hộ, hoặc có hợp đồng mua nền nhà, căn hộ, khi chuyển nhượng có thu nhập thuộc đối tượng phải nộp thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Hiện nay nhiều cá nhân không có nhu cầu về nhà ở nhưng lợi dụng mối quan hệ với các đơn vị có chức năng kinh doanh bất động sản để được tham gia góp vốn mua nền nhà, căn hộ hoặc ký hợp đồng mua nền nhà, căn hộ sau đó chuyển nhượng lại để kiếm chênh lệch làm cho thị trường bất động sản vốn đã phức tạp càng phức tạp thêm. Nhiều cá nhân nhận được thu nhập từ hoạt động này rất lớn. Do đó áp dụng chính sách thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản với mức thuế suất cao hơn thuế suất thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng vốn vừa góp phần điều tiết thu nhập cho ngân sách nhà nước, vừa hạn chế cá nhân lợi dụng kinh doanh trục lợi gây rối thị trường bất động sản.

Ngoài ra việc áp dụng thu thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản còn đảm bảo cho việc thu thuế được dễ dàng hơn, vì nếu người chuyển nhượng không kê khai chính xác giá chuyển nhượng, khi đó cơ quan thuế sẽ căn cứ vào giá bất động sản do UBND cấp tỉnh quy định để thu.

Cổng TTĐT Chính phủ trân trọng cảm ơn Bộ Tài chính đã có văn bản giải đáp thắc mắc của công dân gửi Cổng TTĐT Chính phủ.